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LA PORTABILITA' DEL MUTUO ( surroga )
La nuova normativa introdotta dal Governo con il decreto legge nr. del 31 gennaio 2007, successivamente convertito in legge, prevede la cosidetta portabilità del mutuo. Il mutuatario può cedere il proprio debito ad un'altra banca, attraverso atto pubblico o scrittura privata. Non si perdono i benefici fiscali per la prima casa.
Questa operazione detta "surrogazione" non avrebbe senso se non si passasse ad un'altra per avere condizioni contrattuali migliori.
Nella portabilità il mutuo viene trasferito da una banca (o istituto finanziario) ad un’altra. Non c’è estinzione del vecchio debito (sostituzione) ma cambia un attore dell’operazione, il creditore. Non è obbligatorio, però, per la nuova banca accettare il mutuo surrogato. Questo è quanto prevede la legge. La portabilità del mutuo è una strada che il cliente ha per avere condizioni migliori da un altra banca. La portabilità del mutuo non dà la possibilità di richiedere somme aggiuntive di denaro. E' possibile, però, allungare la durata del mutuo.
L’art. 8 della legge 2 aprile 2007 n.40 (di conversione del decreto-legge 31 gennaio 2007 n. 7) introduce la libertà per il debitore di trasferire (“portabilità”) il mutuo da una banca all’altra, anche mediante scrittura privata, senza oneri e senza perdere i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto (acquisto prima casa).
Il meccanismo utilizzato da tale norma è quello della surrogazione per volontà del debitore, ai sensi dell'art.1202 del codice civile, così la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell’atto di surrogazione ciò risulterà da un’annotazione a margine dell'ipoteca, senza che sia più necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova.
Il debitore può “trasferire”(portabilità) il mutuo,sia che sia stato contratto con banca,con un istituto finanziario o con ente previdenziale.
La portabilità (trasferimento) si attua quindi mediante un atto di surrogazione per volontà del debitore (art. 1202 c.c.).
L'atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata; la surrogazione deve poi essere annotata nei registri immobiliari a cura del conservatore, senza formalità, ma bisogna allegare copia autentica dell'atto di surrogazione.
Per effetto della surrogazione, il mutuante surrogato (cioè la nuova banca) subentra nelle garanzie accessorie, reali e personali, al credito surrogato.; il tutto risulterà da annotazione a margine dell’ipoteca. Il processo di valutazione della sostituzione del mutuo, mediante surroga, prevede una nuova valutazione sul merito creditizio del cliente, per cui non è sempre facile vedersi approvato il mutuo, specie se si sono avuti ritardi nel pagamento di eventuali prestiti o delle rate del mutuo stesso, o se non si rientra nei criteri del rapporto rata/reddito della nuova banca.
Fiscalmente, la surrogazione non comporta per il debitore-mutuatario la perdita dei benefici fiscali, qualunque essi siano. Soprattutto nel caso di prima casa, sono ben evidenti i vantaggi. All'operazione di surrogazione non si applica l'imposta sostitutiva (già pagata). La portabilità del mutuo è quindi esente da imposte.
Le Penali di anticipata Estinzione
Lo stesso decreto, prevede, che per i vecchi mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, le penali di anticipata estinzione siano ridotte rispetto a quanto contrattualmente previsto.
Solitamente è anche possibile finanziare un importo superiore rispetto al debito residuo a titolo di liquidità aggiuntiva. Sulla parte eccedente il capitale residuo del vecchio mutuo, però, non è possibile avere la detrazione irpef degli interessi passivi.
Detraibilità degli interessi passivi
La surroga e la sostituzione non cancellano il diritto alla detrazione Irpef degli interessi passivi sul mutuo per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. L'Agenzia delle Entrate, con una risoluzione del 21 dicembre 2007 n. 57/E, ha chiarito che, in caso di sostituzione di mutuo sulla prima casa con uno di importo superiore, la detraibilità degli interessi passivi vale per la percentuale corrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del vecchio mutuo e l'importo del nuovo contratto.
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